Sicon - Sindicato dos condomínios Prediais do Litoral Paulista

As despesas do condomínio devem ser realizadas em conformidade com o planejamento, cuja obrigação é pessoal do síndico no sentido de sua idealização e do cumprimento das deliberações tomadas em assembléia.

Assim, não basta que o síndico meramente aponte aos condôminos qual será o valor previsto para pagamento da cota condominial, uma vez que para isso ocorrer de fato, há necessidade de um conjunto de fatores, a saber:

a) apresentação da previsão orçamentária pelo síndico em assembléia;

b) aprovação pelos componentes da assembléia da referida previsão;

c) arrecadação e fiscalização dos pagamentos e recebimentos pelo síndico e demais membros do corpo diretivo do condomínio e dos próprios condôminos.

O síndico assume papel relevante não apenas no planejamento das despesas, mas também na execução das metas propostas e, em contrapartida deve estar alerta a qualquer sinal de inadimplência, ou seja, do descumprimento da obrigação de pagar por parte de qualquer unidade autônoma.

O atual Código Civil, determina em seu artigo 1.345 que a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial é daquele que possui a titularidade da unidade autônoma que integra o condomínio.

Para que seja possível identificar e cobrar eventual inadimplente, há necessidade de que o síndico mantenha rígido controle no pertinente ao conhecimento de toda e qualquer transação imobiliária ocorrida entre as unidades autônomas, pois essa informação influencia sobremaneira as atitudes a serem adotadas no sentido de reprimir eventual inadimplência.

É importante salientar que a despesa condominial possui uma natureza mista, ou seja, tem um conteúdo pessoal, que indica quem será o responsável pelo pagamento da despesa de condomínio, mas também possui um elemento chamado real, ou seja, pertinente à coisa em si mesma, que no caso do débito de condomínio implica dizer que a própria unidade autônoma responde pelo débito.

Desses fatores resulta a possibilidade de que o síndico deve agir de maneira clara e eficiente no pertinente a compor a previsão orçamentária, a fim de que todos os membros do condomínio possam conhecer as tendências a serem adotadas na comunidade condominial, quanto ao tipo de despesas, especialmente para avaliar sua pertinência e, mesmo, se elas estão em conformidade com a convenção de condomínio.

Por outro lado, o fato de se tratar de uma obrigação mista ou híbrida, determina que o síndico deverá manter atualizado o cadastro das unidades autônomas, a fim de exercer o direito de crédito contra todo aquele que deixar de efetuar o pagamento na data determinada.

Para finalizar, deixamos claro que a inadimplência muitas vezes resulta de fatores como a falta de clareza na condução da gestão condominial, bem como o fato de que essa mesma inadimplência pode resultar na perda da propriedade pelo eventual devedor, ainda que se trate de único bem imóvel.

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